|
|
|
|
|
|
|
| |
  
|
2009. november 3. Az ingatlanpiac helyzete és kilátásai
(2009. októberi felmérések alapján)
A GKI Gazdaságkutató Zrt. 2000 tavasza óta szervez negyedévenkénti felméréseket a vállalatok, az ingatlanfejlesztők és -forgalmazók, valamint a lakosság ingatlanpiaci terveinek, szándékainak és kilátásainak feltérképezése céljából. A kutatás az Ingatlan és Befektetés című szakfolyóirat szakmai támogatásával folyik. A GKI fővárosi ingatlanpiaci indexe szintetizálja az egyes részpiacok (a lakás-, az iroda-, üzlethelyiség- és a raktárpiac) várható helyzetét, s ezzel összefoglaló képet ad az ingatlanpiacról. Az index és a részindexek a piaci szereplők jövőbeli kilátásait és várakozásait jellemzi.
A GKI fővárosi ingatlanpiaci indexe, 2002-2009
A GKI fővárosi ingatlanpiaci indexének értéke 2009 októberében -28,6, ami csaknem öt százalékponttal magasabb, mint a felmérések "történelmi" mélypontját jelentő júliusi érték. Az index lényegében visszatért a fél évvel ezelőtti szintjére, de még mindig igen alacsony. A várakozások szintjén tehát túl vagyunk a mélyponton, de az ingatlanpiac szereplői nem számítanak jelentősebb javulásra.
Irodapiac
A budapesti agglomerációban továbbra is gőzerővel folynak az irodafejlesztések, a korábban elindult projekteket a beruházók láthatóan minél előbb tető alá akarják hozni. A meglehetősen korlátozott kereslet és a piacra belépő nagy mennyiségű új kapacitások nem eredményezhetnek mást, mint a kihasználtsági mutatók további romlását. A BIEF és a GKI felmérési eredményei is arra utalnak, hogy egyre nő az üresen álló irodaterületek aránya a teljes alapterületen belül. A GKI 2009 októberi megkérdezésének adatai szerint csökkenő kihasználtság elsősorban az "A" kategóriás irodák esetében érezhető, a "B" kategóriában Pesten stagnálás, Budán csak "hajszálnyi" (1 százalékpontos) romlás volt regisztrálható.
A fővárosi irodák kihasználtsága
| A típusú (%) | B típusú (%) |
|---|
| Pesten | 73 (76) | 77 (77) |
| Budán | 72 (75) | 76 (77) |
Zárójelben az előző - 2009. júliusi - felmérés adatai
A fővárosi irodapiaci index, 2004-2009
Kelet-Magyarországon az áprilisi 72% és júliusi 67% után októberben 74%-os volt az átlagos kihasználtság. Nyugat-Magyarországon változatlan a helyzet: áprilisban és júliusban 71-71%, októberben 71% volt a kihasználtságot jellemző mutató értéke.
Az ingatlanfejlesztő és -forgalmazó vállalkozások a következő tizenkét hónapban a vidéki körzetekben további romlásra, a fővárosi agglomerációban az erős túlkínálat fennmaradására számítanak.
Üzlethelyiségek piaca
A fővárosi üzlethelyiség-piaci index, 2004-2009
Az üzlethelyiségek piacának megítélése 2008. októbere és 2009. júliusa között folyamatosan romlott. 2009. októberében azonban javult az átlagos értékelés. Vidéken továbbra is erősebb a túlkínálat, mint a fővárosban.
Az ingatlanokkal foglalkozó cégek válaszadó képviselői a következő egy évben - országos átlagban - enyhén romló piaci helyzetet jeleznek előre. A regionális különbségek az előrejelzések területén most is elég nagyok: a vidéki körzetekben stagnálásra, a fővárosban és környékén a túlkínálat növekedésére lehet számítani.
Raktár-, ipari ingatlan- és telekpiac
A fővárosi raktárpiaci index, 2004-2009
A logisztikai piacon kissé később érződött a válság negatív hatása (mint az üzlethelyiség-piacon), de azért ebben a szegmensben csak áprilisban és júliusban romlottak a helyzetértékelések. A jelen megkérdezés során némileg tovább romlott a megítélés, aminek a hátterében a fővárosi agglomerációt érintő stagnálás és a vidéki körzetekben tapasztalható romlás áll.
A következő egy évet illető várakozások a vidéki körzetekben változatlan, a fővárosi agglomerációban kissé javuló piaci helyzetet valószínűsítenek.
Az üzemcsarnokok piaci helyzetének megítélése az előző felméréshez képest országos átlagban valamelyest romlott, de még így is ebben a szegmensben a legkisebb a túlkínálat mértéke. A közeljövőt illető várakozások már nem utalnak további romlásra. A vállalati szektorból érkező jelzések az üzemcsarnokok iránti igények változatlanságát jelzik.
A telekpiacon - Budapest kivételével - tovább romlott a piaci helyzet megítélése. Az ingatlanokkal foglalkozó cégek véleménye szerint a következő egy esztendőben a piaci helyzet várhatóan nem fog érezhetően javulni, s a vállalati szektorból érkezett válaszok is feltűnően óvatos jövőbeni beruházási magatartásra utalnak. Lakáspiac
A fővárosi lakáspiaci index, 2004-2009
A magyarországi lakáspiacra vonatkozó helyzetértékelések 2008 és 2009 júliusa között felmérésről-felmérésre romlottak. Az idei nyár közepén már-már "horrorisztikusan" rossz helyzetértékelésekkel lehetett találkozni. Ez persze érthető, hiszen a lakáspiacon a tranzakciók számában becslések szerint mintegy 50%-os csökkenés következett be 2009 első félévében. A nagy romlási időszak után 2009. októberében némi korrekció következett be, a piaci helyzetértékelések az egy negyedévvel ezelőttihez képest a legtöbb szegmensben enyhén javultak. A lakáspiac azonban továbbra is súlyosan túlkínálatos.
A lakáspiac szegmenseinek értékelése és a következő 12 hónapra szóló várakozások*
| Helyzetértékelés | Várakozás | Várható változás |
|---|
| 2009. július | 2009. október | Változás |
|---|
| Budapest |
| Nem panel társasházi lakások |
| Budai zöldövezet | -49 | -48 | - | -36 | fel |
| Egyéb Buda | -48 | -48 | - | -36 | fel |
| Pesti belváros | -57 | -41 | felfel | -33 | fel |
| Pesti zöldövezet | -55 | -45 | fel | -38 | fel |
| Egyéb Pest | -55 | -45 | fel | -36 | fel |
| Panellakások |
| Észak-Pest | -61 | -55 | fel | -48 | fel |
| Dél-Pest | -56 | -50 | fel | -48 | - |
| Buda | -51 | -45 | fel | -48 | - |
| Családi házak |
| Pest | -37 | -41 | - | -41 | - |
| Buda | -33 | -35 | - | -33 | - |
| Kelet-Magyarország |
| Nem panel társasházi lakások | -75 | -48 | felfel | -52 | - |
| Panellakások | -80 | -55 | felfel | -59 | - |
| Családi házak | -59 | -53 | fel | -59 | le |
| Nyugat-Magyarország |
| Nem panel társasházi lakások | -53 | -53 | - | -46 | - |
| Panellakások | -63 | -48 | fel | -42 | - |
| Családi házak | -40 | -52 | le | -52 | - |
*/ egyenleg-mutatók: a túl-keresletet és túlkínálatot jelzők arányának súlyozott különbsége, értéke 0, ha egyensúlyi a piac, negatív, ha túlkínálat és pozitív, ha túl-kereslet érezhető.
A válaszadó ingatlanfejlesztő és -forgalmazó vállalkozások a következő 12 hónapban a vidéki térségekben alapvetően változatlan piaci helyzetre számítanak. A fővárosban a panellakások és családi házak esetében stagnálás, a társasházi lakások esetében némi javulás várható.
A 2009. októberi felmérés eredményei szerint a lakásépítésre és -vásárlásra vonatkozó lakossági várakozások az előző negyedévhez képest összességében nem változtak. A lakásépítést vagy ingatlan vásárlást tervezők aránya együttesen októberben az összes háztartáson belül nem érte el a másfél százalékot. A lakásfelújítást és -korszerűsítést biztosan vagy valószínűleg tervezők aránya sem mutat összességében számottevő változást az előző negyedévhez képest.
A lakosság lakásépítési, vásárlási és felújítási szándékai
(4 negyedéves mozgóátlagolt értékek, ezer háztartás)
| Negyedév | Lakásépítés, -vásárlás | Lakásfelújítás, -bővítés |
|---|
| Biztosan | Valószínűleg | Biztosan | Valószínűleg |
|---|
| 2002. 01. | 28 | 101 | 147 | 487 |
| 2002. 02. | 39 | 114 | 159 | 523 |
| 2002. 03. | 51 | 123 | 158 | 518 |
| 2002. 04. | 56 | 132 | 172 | 517 |
| 2003. 01. | 58 | 141 | 174 | 503 |
| 2003. 02. | 59 | 140 | 159 | 474 |
| 2003. 03. | 57 | 134 | 152 | 451 |
| 2003. 04. | 54 | 127 | 139 | 430 |
| 2004. 01. | 61 | 103 | 134 | 392 |
| 2004. 02. | 59 | 94 | 120 | 359 |
| 2004. 03. | 55 | 84 | 125 | 355 |
| 2004. 04. | 51 | 79 | 117 | 339 |
| 2005. 01. | 52 | 97 | 123 | 380 |
| 2005. 02. | 50 | 98 | 119 | 402 |
| 2005. 03. | 53 | 99 | 125 | 396 |
| 2005. 04. | 52 | 109 | 123 | 407 |
| 2006. 01. | 49 | 108 | 122 | 413 |
| 2006. 02. | 55 | 116 | 138 | 414 |
| 2006. 03. | 51 | 130 | 116 | 422 |
| 2006. 04. | 53 | 128 | 118 | 413 |
| 2007. 01. | 50 | 122 | 112 | 391 |
| 2007. 02. | 39 | 128 | 97 | 371 |
| 2007. 03. | 36 | 111 | 95 | 344 |
| 2007. 04. | 32 | 100 | 84 | 317 |
| 2008. 01. | 27 | 96 | 71 | 296 |
| 2008. 02. | 26 | 78 | 59 | 247 |
| 2008. 03. | 30 | 83 | 51 | 233 |
| 2008. 04. | 26 | 74 | 45 | 207 |
| 2009. 01. | 27 | 60 | 37 | 164 |
| 2009. 02. | 25 | 46 | 32 | 153 |
| 2009. 03. | 22 | 32 | 37 | 144 |
| 2009. 04 | 22 | 32 | 33 | 147 |
Forrás: a GKI lakossági felmérései
Árak
Az új ingatlanok árának a következő 12 hónapban várható alakulására vonatkozó várakozások
(százalékos változás a jelenlegi árakhoz képest)
| Budapest | Pest megye | Nyugat-Magyarország | Kelet-Magyarország | Országos átlag |
|---|
| Lakóingatlan | 0 (1) | 0 (0) | 0 (0) | 0 (-1) | 0 (0) |
| Iroda | 0 (1) | 0 (1) | 0 (1) | 0 (0) | 0 (1) |
| Üzlethelyiség | 0 (3) | 0 (2) | 0 (0) | 0 (0) | 0 (1,5) |
| Raktár | 0 (1) | 0 (0) | 0 (0) | 0 (0) | 0 (0,3) |
Zárójelben az előző - 2009. júliusi - felmérés adatai
A fenti táblázat meglehetősen egyszerű: az új ingatlanok esetében minden ingatlantípus esetében változatlan árak várhatóak. A fejlesztők tehát még költségeik esetleges növekedését sem lesznek képesek vevőikkel elfogadtatni.
A használt ingatlanok árának a következő 12 hónapban várható alakulására vonatkozó várakozások
(százalékos változás a jelenlegi árakhoz képest)
| Budapest | Pest megye | Nyugat-Magyarország | Kelet-Magyarország | Országos átlag |
| Lakóingatlan | -1 (-2) | -1 (-1) | -4,7 (-5) | -5 (-6) | -3 (-3,5) |
| Iroda | -2 (-7) | -2 (-7) | -4 (-10) | -3 (-6) | -2,5 (-7) |
| Üzlethelyiség | -2 (-5) | -2 (-5) | -5 (-3) | -3 (-6) | -4 (-5) |
| Raktár | -2 (-4,5) | -1 (-5) | -1,5 (-3,5) | -3 (-6,5) | -2 (-4,5) |
| Építési telek | 0 (-3) | 0 (-3) | -1 (-1) | 0 (-2) | 0 (-2) |
Zárójelben az előző - 2009. júliusi - felmérés adatai
A használt lakáspiac várható kilátásairól véleményt mondó cégek Budapesten lényegében csak a panellakások esetében várnak további árcsökkenést. A vidéki területeken 5% körüli áresésre számítanak a válaszadók. Az üzleti ingatlanok esetében is hasonló a helyzet: a fővárosban és környékén kisebb, vidéken nagyobb árcsökkenések valószínűsíthetőek.
A használt lakások fajlagos (négyzetméterenkénti) árának várható változása a következő 12 hónapban
(százalékos változás a jelenlegi árakhoz képest)
| Nem panel társasházi lakások | |
| Budai zöldövezet | 0 (-1,5) |
| Egyéb Buda | 0 (-2) |
| Pesti belváros | 0 (-1) |
| Pesti zöldövezet | 0 (-2) |
| Egyéb Pest | -2 (-3) |
| Panellakások - Észak-Pest | -2 (-3) |
| Panellakások - Dél-Pest | -2 (-3) |
| Panellakások - Buda | -2 (-3) |
| Családi házak - Pest | -1 (-1) |
| Családi házak - Buda | 0 (0) |
| Budapest összesen | -1 (-2) |
| Kelet-Magyarország | -5 (-6) |
| Nem panel társasházi lakások | -5 (-6) |
| Panellakások | -6 (-7) |
| Családi házak | -4 (-4) |
| Nyugat-Magyarország | -4,7 (-5) |
| Nem panel társasházi lakások | -5 (-5) |
| Panellakások | -5 (-9) |
| Családi házak | -4 (-1) |
Zárójelben az előző - 2009. júliusi felmérés adatai.
Az irodák bérleti díjai a következő 12 hónapban várhatóan nem változnak, a raktáraké és az üzlethelyiségeké pedig csak jelképesen, 1% körüli mértékben csökkenhetnek.
Rendelje meg részletes anyagunkat és középtávú ingatlanpiaci előrejelzésünket!
Archívum |
|
|
>