|
|
|
|
|
|
|
| |
  
|
2010. április 30. Az ingatlanpiac helyzete és kilátásai
(2010. áprilisi felmérések alapján)
A GKI Gazdaságkutató Zrt. 2000 tavasza óta szervez negyedévenkénti felméréseket a vállalatok, az ingatlanfejlesztők és -forgalmazók, valamint a lakosság ingatlanpiaci terveinek, szándékainak és kilátásainak feltérképezése céljából. A kutatás az Ingatlan és Befektetés című szakfolyóirat szakmai támogatásával folyik. A GKI fővárosi ingatlanpiaci indexe szintetizálja az egyes részpiacok (a lakás-, az iroda-, üzlethelyiség- és a raktárpiac) várható helyzetét, s ezzel összefoglaló képet ad az ingatlanpiacról. Az index és a részindexek a piaci szereplők jövőbeli kilátásait és várakozásait jellemzi.
A GKI fővárosi ingatlanpiaci indexe, 2002-2010
A GKI fővárosi ingatlanpiaci indexének értéke 2010 áprilisában -32,2, ami szignifikáns romlást jelent az egy negyedévvel ezelőtti megkérdezés során kapott értékhez képest. E romlás hátterében csaknem kizárólag az irodapiaci kilátások nagymértékű romlása húzódik meg. A piaci szereplők szerint a legtöbb területen folytatódik a stagnálás, az irodapiac pedig igen kedvezőtlen perspektívákkal kénytelen szembesülni. Az index mostani értéke kissé meghaladja a 9 hónappal ezelőtt mért évtizedes minimumot.
Irodapiac
A fővárosi agglomerációban az irodafejlesztések - a válság kitörése előtt indult beruházások eredményekét - 2009-ben történelmi rekordot döntöttek. A válság azonban kockázat-kerülővé tette a befektetőket és a finanszírozó bankokat egyaránt. Az eredmény a fejlesztési kedv csökkenése lett, spekulatív beruházások az elmúlt egy évben lényegében nem indultak.
A fővárosi irodák kihasználtsága
| A típusú (%) | B típusú (%) |
|---|
| Pesten | 75 (75) | 75 (76) |
| Budán | 73 (73) | 74 (75) |
Zárójelben az előző - 2010. januári - felmérés adatai
A fővárosi irodapiaci index, 2004-2010
A kínálat bővülését a kereslet nem követte, így a kapacitás-kihasználtsági mutatók egyre csökkentek. A jelen felmérés adatai szerint az egy negyedévvel ezelőttihez képest az "A" kategóriában már nem, de a "B"-ben kissé tovább romlott a kihasználtság. A mostani értékek mintegy 10 százalékponttal alacsonyabbak a válság előtti csúcsnál. Kelet-Magyarországon a januári 67%-ról áprilisra 63%-ra csökkent, Nyugat-Magyarországon 71%-ról 73%-ra módosult a kihasználtságot jellemző mutató értéke.
Az irodapiac megítélése Budapesten tovább romlott, míg a vidéki körzetekben - de főként Nyugat-Magyarországon- számottevően javult. Az ingatlanfejlesztő és -forgalmazó vállalkozások a következő 12 hónapban országos átlagban és Kelet-Magyarországon változatlan helyzetre, nyugaton a túlkínálat erősödésére, míg a fővárosi agglomerációban az erős túlkínálat némi csökkenésére számítanak. Egy negyedévvel ezelőtt ennél jóval kevésbé borúlátó prognózisokat fogalmaztak meg a válaszadók. A saját tulajdonú irodák piacán a gazdálkodói szféra reprezentánsai - országos átlagban - a következő egy évben az általuk támasztott kereslet stagnálására, a bérirodák esetében némi csökkenésére számítanak.
Üzlethelyiségek piaca
A fővárosi üzlethelyiség-piaci index, 2004-2010
A kiskereskedelmi forgalom mélyrepülése az üzlethelyiség-piacot alaposan összekuszálta, s elsősorban a fejlesztési terveket nyirbálta meg. A kereskedelmi ingatlanpiac értékelése 2010 áprilisában vidéken javult, a fővárosban és környékén nem változott a korábbihoz képest. Az ingatlanos cégek szerint a következő egy évben változatlan helyzetre számíthatunk. Hasonló a helyzet a vállalati szférában: itt is a kereslet stagnálását valószínűsítik.
Raktár-, ipari ingatlan- és telekpiac
A fővárosi raktárpiaci index, 2004-2010
A raktárpiac helyzetének értékelése - országos átlagban - 2009 áprilisától folyamatosan romlik. A jelen megkérdezés sem jelentett kivételt, habár a zuhanó korszakon már túl vagyunk. Viszont a közeljövő némi enyhülést hozhat: az ingatlanos cégek minden körzetben a túlkínálat kisebb-nagyobb csökkenésére számítanak. Ugyanakkor a gazdálkodó szféra képviselői a raktárak iránti csökkenő keresletet valószínűsítenek.
Az üzemcsarnok-piac értékelése másfél év folyamatos romlás után a jelen felmérés során stabilizálódni látszik. A közeljövőt illető várakozások - Kelet-Magyarország kivételével - már valamelyes élénkülésre utalnak. A vállalati szektorból érkező jelzések a saját tulajdonú üzemcsarnokok iránti igényeknek a következő 12 hónapban várható növekedését valószínűsítik.
A telekpiacok megítélése - hosszabb romló tendencia után - 2010 áprilisában kissé javult. A jövőt illetően azonban sok a bizonytalanság, csak a budapesti válaszadók várnak pozitív irányú elmozdulást, azaz a túlkínálat mértékének csökkenését. A vállalati prognózisok lényegében változatlan keresletet vetítenek előre. Az építési telkek árai várhatóan már nem esnek tovább, kivéve talán Kelet-Magyarországot.
Lakáspiac
A fővárosi lakáspiaci index, 2004-2010
A magyarországi lakáspiacra vonatkozó helyzetértékelések 2008 és 2009 júliusa között felmérésről-felmérésre romlottak, majd némi hullámmozgás kezdődött, ami jól jelzi a továbbra is jelenlévő nagyfokú piaci bizonytalanságot. 2010 áprilisában országos átlagban kissé javult a helyzetértékelés az egy negyedévvel ezelőttihez képest. Ahogy korábban, ez is a fővárosi és a vidéki piacra vonatkozó értékelések ellentétes változásának eredménye. Budapesten valamelyest romlott a megítélés, míg a vidéki körzetekben javult.
Budapesten az egyes piaci szegmensekre vonatkozó megítélések közeledésének vagyunk tanúi. Az előző felméréshez képest romlottak a helyzetértékelések a korábban jobban teljesítő budai oldalra és családi házakra vonatkozóan. A pesti belváros helyzete is romlott, jelenleg itt a legerősebb a túlkínálat.
Kelet-Magyarországon általános a javulás, míg Nyugat-Magyarországon a három vizsgált szegmensben mindenféle változás megfigyelhető volt.
A lakáspiac szegmenseinek értékelése és a következő 12 hónapra szóló várakozások*
| Helyzetértékelés | Várakozás | Várható változás |
|---|
| 2010. január | 2010. április | Változás |
|---|
| Budapest |
| Nem panel társasházi lakások |
| Budai zöldövezet | -32 | -46 | le | -46 | - |
| Egyéb Buda | -34 | -46 | le | -46 | - |
| Pesti belváros | -50 | -56 | le | -46 | fel |
| Pesti zöldövezet | -42 | -44 | - | -48 | - |
| Egyéb Pest | -47 | -50 | - | -40 | fel |
| Panellakások | | | | | |
| Észak-Pest | -50 | -47 | - | -48 | - |
| Dél-Pest | -50 | -47 | - | -50 | - |
| Buda | -45 | -42 | - | -40 | - |
| Családi házak | | | | | |
| Pest | -32 | -40 | le | -42 | - |
| Buda | -29 | -44 | le | -34 | fel |
| Kelet-Magyarország |
| Nem panel társasházi lakások | -61 | -47 | fel | -36 | fel |
| Panellakások | -72 | -54 | fel | -54 | - |
| Családi házak | -58 | -50 | fel | -46 | - |
| Nyugat-Magyarország |
| Nem panel társasházi lakások | -60 | -56 | - | -41 | fel |
| Panellakások | -62 | -59 | le | -55 | - |
| Családi házak | -66 | -47 | fel | -42 | - |
*/ egyenleg-mutatók: a túl-keresletet és túlkínálatot jelzők arányának súlyozott különbsége, értéke 0, ha egyensúlyi a piac, negatív, ha túlkínálat és pozitív, ha túl-kereslet érezhető.
A válaszadó ingatlanfejlesztő és -forgalmazó vállalkozások a következő 12 hónapban a fővárosban és a vidéki térségekben is alapvetően változatlan piaci helyzetre számítanak.
A 2010. áprilisi felmérés eredményei szerint a lakásépítésre és -vásárlásra vonatkozó lakossági várakozások összességében a javulás első jeleit mutatják, de továbbra is igen alacsony szinten mozognak. A lakásfelújítást és -korszerűsítést biztosan vagy valószínűleg tervezők aránya ugyanakkor további enyhe visszaesést jelez az előző negyedévhez képest.
A lakosság lakásépítési, vásárlási és felújítási szándékai
(4 negyedéves mozgóátlagolt értékek, ezer háztartás)
| Negyedév | Lakásépítés, -vásárlás | Lakásfelújítás, -bővítés |
|---|
| Biztosan | Valószínűleg | Biztosan | Valószínűleg |
|---|
| 2002. 01. | 28 | 101 | 147 | 487 |
| 2002. 02. | 39 | 114 | 159 | 523 |
| 2002. 03. | 51 | 123 | 158 | 518 |
| 2002. 04. | 56 | 132 | 172 | 517 |
| 2003. 01. | 58 | 141 | 174 | 503 |
| 2003. 02. | 59 | 140 | 159 | 474 |
| 2003. 03. | 57 | 134 | 152 | 451 |
| 2003. 04. | 54 | 127 | 139 | 430 |
| 2004. 01. | 61 | 103 | 134 | 392 |
| 2004. 02. | 59 | 94 | 120 | 359 |
| 2004. 03. | 55 | 84 | 125 | 355 |
| 2004. 04. | 51 | 79 | 117 | 339 |
| 2005. 01. | 52 | 97 | 123 | 380 |
| 2005. 02. | 50 | 98 | 119 | 402 |
| 2005. 03. | 53 | 99 | 125 | 396 |
| 2005. 04. | 52 | 109 | 123 | 407 |
| 2006. 01. | 49 | 108 | 122 | 413 |
| 2006. 02. | 55 | 116 | 138 | 414 |
| 2006. 03. | 51 | 130 | 116 | 422 |
| 2006. 04. | 53 | 128 | 118 | 413 |
| 2007. 01. | 50 | 122 | 112 | 391 |
| 2007. 02. | 39 | 128 | 97 | 371 |
| 2007. 03. | 36 | 111 | 95 | 344 |
| 2007. 04. | 32 | 100 | 84 | 317 |
| 2008. 01. | 27 | 96 | 71 | 296 |
| 2008. 02. | 26 | 78 | 59 | 247 |
| 2008. 03. | 30 | 83 | 51 | 233 |
| 2008. 04. | 26 | 74 | 45 | 207 |
| 2009. 01. | 27 | 60 | 37 | 164 |
| 2009. 02. | 25 | 46 | 32 | 153 |
| 2009. 03. | 22 | 32 | 37 | 144 |
| 2009. 04. | 22 | 32 | 33 | 147 |
| 2010. 01. | 17 | 34 | 32 | 139 |
| 2010. 02. | 11 | 47 | 30 | 131 |
Forrás: a GKI lakossági felmérései
Árak, bérlet díjak
Az új ingatlanok árának a következő 12 hónapban várható alakulására vonatkozó várakozások
(százalékos változás a jelenlegi árakhoz képest)
| Budapest | Pest megye | Nyugat-Magyarország | Kelet-Magyarország | Országos átlag |
|---|
| Lakóingatlan | -1 (-2) | -1 (-1) | 0 (0) | 0 (0) | -0,5 (-1) |
| Iroda | 0 (-1) | 0 (0) | -2 (-2) | 0 (0) | -1 (-1) |
| Üzlethelyiség | 0 (0) | 0 (0) | -3 (0) | 0 (0) | -1 (0) |
| Raktár | 0 (-4) | 0 (0) | 0 (-2) | -2 (0) | 0 (0) |
Zárójelben az előző - 2010. januári - felmérés adatai
Az új ingatlanok esetében a következő egy évben már csak minimális árcsökkenésekre lehet számítani, s az inkább csak a vidéki körzetekben valószínű.
A használt ingatlanok árának a következő 12 hónapban várható alakulására vonatkozó várakozások
(százalékos változás a jelenlegi árakhoz képest)
| Budapest | Pest megye | Nyugat-Magyarország | Kelet-Magyarország | Országos átlag |
|---|
| Lakóingatlan | -2 (-3) | -2 (-2) | -2,7 (-3,3) | -2,3 (-3) | -2,3 (-3) |
| Iroda | -2 (-5) | -7 (-3) | -5 (-1) | -2 (-7) | -3 (-5) |
| Üzlethelyiség | -3 (-4) | -5 (0) | -7 (-2,5) | -5 (-3) | -5 (-3) |
| Raktár | 0 (-5) | 0 (0) | -2 (-4) | -8 (0) | -2 (-3) |
| Építési telek | 1 (-6) | 0 (-2) | -1 (0) | -4 (0) | -1 (-2) |
Zárójelben az előző - 2010. januári - felmérés adatai
A használt ingatlanok esetében a következő egy évben még további áresések valószínű, de az előző évinél minden bizonnyal jóval kisebb mértékben
A használt lakások fajlagos (négyzetméterenkénti) árának a következő 12 hónapban várható változása
(százalékos változás a jelenlegi árakhoz képest)
| Nem panel társasházi lakások | |
| Budai zöldövezet | 0 (0) |
| Egyéb Buda | 0 (0) |
| Pesti belváros | -2 (-4) |
| Pesti zöldövezet | -2 (-2) |
| Egyéb Pest | -2 (-3) |
| Panellakások - Észak-Pest | -4 (-8) |
| Panellakások - Dél-Pest | -4 (-8) |
| Panellakások - Buda | -2 (-4) |
| Családi házak - Pest | -2 (0) |
| Családi házak - Buda | 0 (0) |
| Budapest összesen | -2 (-3) |
| Kelet-Magyarország | -2,3 (-3) |
| Nem panel társasházi lakások | -2 (-2) |
| Panellakások | -3 (-5) |
| Családi házak | -2 (-2) |
| Nyugat-Magyarország | -2,7 (-3,3) |
| Nem panel társasházi lakások | -3 (-3) |
| Panellakások | -3 (-5) |
| Családi házak | -2 (-2) |
Zárójelben az előző - 2010. januári - felmérés adatai.
Az irodák, üzlethelyiségek, raktárak bérleti díjai a következő 12 hónapban valószínűleg nem esnek tovább, mivel az uralkodó megítélés szerint további árcsökkentési akciók már nem vonzanának pótlólagos keresletet.
Rendelje meg részletes anyagunkat és középtávú ingatlanpiaci előrejelzésünket!
Archívum |
|
|
>